Comment calculer la rentabilité réelle d’un bien immobilier ?

Avant d’investir dans la pierre, découvrez comment calculer la rentabilité réelle d’un bien immobilier : Frais cachés, impôts, charges… tout ce que les investisseurs oublient souvent !

Quand on parle d’investissement, beaucoup pensent directement à l’immobilier. Et c’est logique, car on peut y faire un placement sûr et rentable. Malgré cela, comme tout projet, on doit avoir une bonne stratégie ainsi qu’un minimum de connaissances du secteur. Sinon, on risque de ne pas réussir ou bien d’être surpris. Alors, pour votre prochain investissement immobilier, ne prenez pas de décision sur un coup de tête. Faites une étude et n’hésitez pas à vous rapprocher des professionnels si besoin. Dans cet article, on vous guide pour calculer le rendement réel de votre investissement.

Distinguez rentabilité brute et rentabilité nette 

En premier lieu, il est bon de savoir qu’il existe deux types de rentabilité : la rentabilité brute et la rentabilité nette. Beaucoup d’investisseurs débutants confondent ces deux notions. Dans la plupart des cas, on ne considère que la première, ce qui peut provoquer de mauvaises surprises. Le calcul de la rentabilité brute peut se faire rapidement. Elle est égale au loyer annuel encaissé divisé par le prix d’achat du bien, le tout multiplié par 100.

Par exemple : Pour un bien acquis 200 000 € et loué 1 000 € par mois, la rentabilité brute sera de : (12 000 / 200 000) × 100 = 6 %. 

Mais ce chiffre est théorique, car il ne tient pas compte des dépenses que vous aurez à supporter en tant que propriétaire. C’est là qu’entre en jeu la rentabilité nette, qui vous donne une image bien plus fidèle de ce que votre bien vous rapporte vraiment. Pour la calculer, on déduit du loyer annuel toutes les charges et les impôts, puis on divise le résultat par le prix d’achat de l’investissement.

Identifier tous les coûts pour un calcul réaliste 

Pour calculer votre rentabilité nette, vous devez lister toutes les charges de votre investissement, car la justesse de votre calcul en dépend.

Les coûts d’acquisition 

Bien entendu, quand il s’agit d’une acquisition de bien, on doit payer un prix. Mais ce n’est pas la seule dépense à faire. Il y a également les frais de notaire, les honoraires des agences immobilières si vous avez eu recours à leurs services. À part cela, il se peut aussi que vous ayez fait appel à d’autres professionnels comme :

• Le paysagiste : Pour améliorer l’extérieur de votre bien..
• Le plombier : Pour revoir la tuyauterie et le reste afin de s’assurer que tout est en bon état.
• Le peintre : Pour donner un coup de neuf à la maison, etc.

Que ce soit pour une réparation ou une rénovation complète, ces coûts peuvent rapidement s’accumuler. Il arrive qu’un logement doive être vidé avant les travaux. Dans ce cas, solliciter un service de débarras de maison peut vous faire économiser du temps et de l’énergie.

Les dépenses de fonctionnement et d’entretien 

Une fois propriétaire, vous aurez des dépenses régulières à payer. Parmi les principales, il y a :

• La taxe foncière : Un impôt local annuel dont le montant dépend de la commune et du bien.

• Les charges de copropriété : À payer si le logement est dans une résidence collective. Elles comprennent l’entretien des parties communes, les honoraires du syndic et parfois des travaux votés en assemblée.

• L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) : Indispensable pour se prémunir contre les risques locatifs, même en l’absence de locataire.

• Les dépenses d’entretien et de réparation courantes : Parce que des incidents comme une fuite d’eau ou une chaudière en panne peuvent survenir à tout moment, on doit se tenir prêt. Il est donc préférable de prévoir une réserve annuelle pour les imprévus.

Les impôts sur les revenus locatifs 

Enfin, les loyers perçus sont imposables. Le régime fiscal dépendra du type de location et du montant des recettes. Ces impôts viennent réduire directement votre bénéfice net et doivent impérativement être intégrés dans votre calcul pour ne pas avoir de surprise.

Les aides et dispositifs fiscaux 

En France, il existe des dispositifs qui permettent de baisser vos impôts et de rendre votre investissement plus rentable. Par exemple, le dispositif Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à la location.

 Il y a également le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), qui offre des avantages fiscaux sur les revenus locatifs meublés. À part cela, on peut aussi parler du déficit foncier, qui vous permet de déduire de vos revenus imposables certaines dépenses de rénovation d’un bien ancien. Ces mécanismes ne sont pas obligatoires, mais les connaître et les inclure dans vos calculs peuvent faire la différence sur votre rentabilité nette.

Tout compte fait, l’immobilier est un secteur intéressant en matière d’investissement. Néanmoins, on doit connaître le milieu avant de se faire des idées sur le rendement.