« Bonjour, je m’appelle Élise. Il y a deux mois, avec mon compagnon, nous avons quitté notre appartement que nous occupions depuis quatre ans. L’état des lieux de sortie s’est bien passé, tout semblait en ordre. Quelques traces sur les murs, certes, mais rien de méchant, et l’agent immobilier nous a dit que ça ne poserait pas de souci. Et voilà que, deux mois plus tard, on ne nous rend que 400€ sur une caution de 1200€, sans explication claire. On nous parle vaguement de lessivage et d’autres broutilles… Mais ce n’était pas inscrit sur l’état des lieux de sortie ! Je suis furieuse. Est-ce que l’agence a le droit de faire ça ? Peut-elle modifier l’état des lieux après signature ? J’ai besoin d’une réponse claire et rapide, je me sens vraiment flouée. »
L’histoire aurait pu être banale, mais elle est devenue pour Élise une plongée inattendue dans les méandres du droit locatif. Une expérience amère, un sentiment d’injustice, et une question simple devenue essentielle : L’agence immobilière a-t-elle le droit de modifier l’état des lieux de sortie après signature pour retenir une partie de la caution ?
Quand Élise et son compagnon ont décidé de quitter leur appartement, ils s’y étaient préparés avec soin. Peintures refaites il y a peu, sols nettoyés, plaques de cuisson impeccables, réfrigérateur dégivré, joints refaits dans la salle de bain… tout y était. Ils espéraient, à juste titre, récupérer l’intégralité de leur dépôt de garantie de 1200 euros, à l’exception de quelques frais anticipés pour le nettoyage de deux petits murs un peu grisés par le temps.
Le jour de l’état des lieux de sortie, l’agent immobilier est venu, tablette à la main. Il a inspecté les pièces, coché des cases, pris quelques photos, et conclu que tout était en ordre, en dehors de ces deux fameux murs. Rien de dramatique, pas de dégradations majeures, rien qui sortait du cadre d’un usage normal.
Élise et son compagnon ont signé le document, confiants. L’agent aussi. Un simple clic électronique pour sceller l’accord. « Vous récupérerez votre caution sous un mois, moins une centaine d’euros pour les murs », leur a-t-on assuré.
Mais un mois plus tard, surprise : Le virement bancaire attendu ne s’élève pas à 1100€, mais à seulement 400€. Une retenue de 800 euros. Sans aucun détail. Sans devis. Sans facture. Sans même un mail d’explication.
Élise appelle. On lui répond évasivement : « Des frais de remise en état supplémentaires ont été nécessaires. » Elle demande les justificatifs. Rien ne vient. Elle insiste. Silence radio.
C’est à ce moment-là que la colère remplace l’incrédulité. Et que la recherche d’information devient urgente.
L’état des lieux de sortie : Un document contractuel et définitif
Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux de sortie est un document contractuel. Il engage les deux parties dès lors qu’il est signé. C’est lui, et lui seul, qui fait foi en cas de litige sur l’état du logement.
Autrement dit :
- Si aucune dégradation n’est mentionnée dans l’état des lieux de sortie, le bailleur ne peut rien retenir sur le dépôt de garantie, à part les éventuels impayés.
- L’agence ne peut en aucun cas modifier ce document après la signature. Ce serait une falsification.
- Même si elle découvre une dégradation après coup, elle ne peut plus la faire valoir, sauf si elle est d’une nature cachée (ce qui est très encadré et rare).
Dans le cas d’Élise, les 800€ de retenue ne figurent nulle part dans le document signé. Aucune ligne ne les justifie. Aucun devis ne les accompagne. Aucun délai de communication n’a été respecté.
Et ça, c’est illégal.
Ce que dit la loi sur les retenues de dépôt de garantie
Toujours selon l’article 22 :
- Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée (ce qui était le cas ici).
- Si des retenues sont effectuées, elles doivent être justifiées par des factures, des devis ou des lettres de réclamation.
- Sans ces justificatifs, la retenue est considérée comme abusive.
Le bailleur qui retient une somme sans explication s’expose à devoir la rembourser, et peut être condamné à verser des intérêts de retard (10% du montant par mois de retard).
Quels recours pour Élise (et pour tous les locataires dans ce cas) ?
👉 1. Lettre de mise en demeure
La première étape est d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, rédigée en des termes clairs, exigeant la restitution du montant retenu injustement. Cette lettre fait office de premier recours amiable.
« Je vous mets en demeure de me restituer la somme de 800 euros injustement retenue sur mon dépôt de garantie dans un délai de huit jours, faute de quoi je saisirai la Commission Départementale de Conciliation. »
👉 2. Commission départementale de conciliation (CDC)
Gratuite et rapide, elle permet de régler à l’amiable les conflits entre bailleurs et locataires. Elle peut être saisie dans un délai de 3 ans après la fin du bail.
👉 3. Saisir le tribunal
Si aucune solution n’est trouvée, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection. C’est une procédure simple, sans avocat obligatoire, et les juges sont très attentifs à ce type d’abus.
Un cas malheureusement fréquent
Le cas d’Élise n’est pas isolé. Des centaines de locataires chaque année se retrouvent confrontés à des retenues abusives sur leur caution, souvent de la part de certaines agences qui misent sur l’ignorance ou l’épuisement administratif des anciens locataires pour empocher des sommes indues.
Mais la loi est de leur côté. Et les outils existent pour faire valoir ses droits, sans devoir plier face à l’arbitraire.
En résumé : Ce que vous devez retenir
- L’état des lieux de sortie signé est définitif.
- Aucune modification ne peut y être apportée après signature.
- Aucune retenue ne peut être faite sans justificatif précis (facture, devis).
- En cas d’abus : Lettre de mise en demeure, conciliation, puis tribunal.
Élise, aujourd’hui, a entamé les démarches. Elle a envoyé une lettre, puis contacté la CDC. L’agence commence enfin à lui répondre. Peut-être parce qu’elle a compris qu’elle ne se laisserait pas faire.
Et vous, si vous vivez la même situation, ne restez pas seuls. Vous êtes dans votre droit. Et votre signature, sur ce fameux état des lieux, a une valeur légale.
Demande formelle de restitution du solde du dépôt de garantie non justifié suite à l’état des lieux de sortie
Objet : Mise en demeure de restitution du dépôt de garantie – Logement situé au [adresse du bien loué]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous mets en demeure de procéder à la restitution immédiate du solde de mon dépôt de garantie d’un montant de 800 euros, injustement retenu à l’issue de mon bail locatif portant sur le logement situé au [adresse complète du bien loué], dont l’état des lieux de sortie a été réalisé et signé conjointement en date du [date de l’état des lieux de sortie].
Je vous rappelle que conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ce qui est le cas ici. Or, vous avez retenu la somme de 800 euros sans me fournir aucun justificatif (devis, facture ou constat de dégradation) comme l’exige la loi.
L’état des lieux de sortie, signé par vos soins et les miens, ne fait état d’aucune dégradation ou dommage justifiant cette retenue, en dehors de frais mineurs déjà évoqués oralement et estimés à environ 100 euros. En conséquence, toute retenue supplémentaire est injustifiée et abusive.
Je vous mets donc formellement en demeure de me restituer la somme de 800 euros dans un délai de huit (8) jours à compter de la réception de la présente. À défaut, je me verrai contraint(e) d’engager une procédure auprès de la Commission départementale de conciliation, voire de saisir le tribunal compétent afin d’obtenir la restitution de cette somme, majorée des intérêts légaux pour retard, et éventuellement des frais de procédure.
Dans l’attente d’un règlement rapide et amiable de ce litige, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
