Question posée par Sophie : 👉 « Lorsque j’ai découvert dans ma régularisation 2024 des frais d’ascenseur et de gros travaux, je me suis demandé : Est-ce vraiment à moi, simple locataire, de payer ces charges ou bien cela revient-il au propriétaire ? »
Charges locatives : Comprendre enfin ce que doit payer le locataire et ce qui reste à la charge du propriétaire
L’histoire commence par une enveloppe déposée dans la boîte aux lettres. À l’intérieur, un document au titre austère : « régularisation des charges locatives 2024 ». Sophie, locataire d’un appartement depuis plusieurs années, sursaute en découvrant le montant. Non seulement l’eau et l’électricité des parties communes sont mentionnées, mais une ligne attire particulièrement son attention : « gros travaux ascenseur ». Montant exorbitant, incompréhension immédiate.
« Est-ce vraiment à moi de payer cela ? » s’interroge-t-elle. La question est légitime, et elle est celle que se posent chaque année des milliers de locataires en France. Entre charges récupérables, gros travaux, réparations et entretien, les frontières sont floues pour beaucoup. Pourtant, la loi est claire.
Les charges locatives : Un partage prévu par le décret de 1987
Depuis le décret n°87-713 du 26 août 1987, la répartition entre propriétaire et locataire est encadrée.
👉 À la charge du locataire :
- L’entretien courant et l’usage quotidien de l’immeuble.
- Les dépenses d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif.
- L’électricité des parties communes.
- Les frais d’entretien des espaces verts.
- L’entretien courant de l’ascenseur (graissage, contrôles réguliers, petites pièces comme les ampoules de cabine ou les boutons d’appel).
👉 À la charge du propriétaire :
- Les gros travaux, c’est-à-dire tout ce qui touche à la conservation du bâtiment et au maintien en état.
- Le remplacement complet d’un équipement (ascenseur, chaudière collective, toiture, façade).
- Les travaux de mise en conformité ou de sécurité.
Autrement dit, si Sophie doit bien contribuer à l’entretien courant de l’ascenseur, elle n’a aucune raison de payer une facture liée à un remplacement d’appareil ou à des réparations lourdes. Ces dépenses sont exclusivement à la charge du bailleur.
Quand la régularisation de charges vire au casse-tête
Chaque année, les locataires reçoivent une régularisation : C’est le moment où le bailleur ajuste les provisions de charges versées mensuellement par le locataire avec les dépenses réelles de l’immeuble.
Le problème, c’est que certains bailleurs — par méconnaissance ou par abus — ajoutent des postes de dépenses qui n’ont rien à faire dans cette régularisation.
Un exemple concret : Le remplacement d’une chaudière collective.
- Entretien courant → locataire.
- Changement complet de la chaudière → propriétaire.
Autre cas fréquent : Le ravalement de façade.
- Aucune ambiguïté, c’est intégralement au propriétaire.
Et pourtant, beaucoup de locataires découvrent ce type de frais dans leur régularisation.
L’ascenseur : Un symbole des confusions
L’ascenseur concentre à lui seul la majorité des litiges. Les contrats d’entretien prévoient une multitude d’opérations. Certaines, mineures, comme le graissage ou le remplacement de petites pièces, sont à la charge des locataires. Mais dès qu’il s’agit de changer le moteur, le câblage ou la cabine entière, cela relève du propriétaire.
Dans l’immeuble de Sophie, la régularisation mentionne « travaux de modernisation de l’ascenseur ». En réalité, il s’agit du remplacement du système complet de commande. Une dépense lourde, plusieurs dizaines de milliers d’euros. Inutile de dire que la locataire n’a pas à supporter ce poids.
Les droits du locataire : Vérifier, demander, contester
Face à une régularisation anormalement élevée, le locataire a plusieurs leviers :
- Demander le détail des charges : Le bailleur doit fournir les factures, les justificatifs et même, sur demande, permettre de consulter les pièces comptables de la copropriété.
- Comparer avec la liste officielle des charges récupérables prévue par le décret de 1987.
- Contester par courrier en cas d’erreur ou d’abus.
- Saisir la Commission départementale de conciliation en cas de désaccord persistant.
Sophie, après avoir vérifié les textes, a adressé une lettre recommandée à son propriétaire pour contester les frais liés à l’ascenseur. Une démarche simple, mais nécessaire.
Un enjeu financier majeur
On pourrait croire à de petites sommes, mais ce n’est pas toujours le cas. Pour un locataire, la différence peut représenter plusieurs centaines d’euros par an. Dans certains cas, des familles modestes se retrouvent à payer des travaux qui auraient dû rester intégralement à la charge du bailleur.
Selon des associations de défense des locataires, les litiges liés aux charges locatives sont parmi les plus fréquents en France. Ascenseurs, ravalements, chaudières collectives… Les mêmes dossiers reviennent, preuve d’une incompréhension persistante, parfois entretenue volontairement.
Savoir, c’est se protéger
L’histoire de Sophie illustre une réalité vécue par beaucoup de locataires. Derrière chaque régularisation de charges se cache la nécessité de connaître ses droits. Les charges récupérables ne sont pas un fourre-tout : Elles sont précisément définies par la loi.
Les gros travaux, la conservation du bâtiment, les remplacements lourds relèvent toujours du propriétaire.
L’entretien courant, la consommation et les petites réparations sont du ressort du locataire.
👉 Si vous êtes locataire et que vous découvrez dans vos charges des frais suspects, n’hésitez pas à demander des justificatifs et à contester. Connaître vos droits, c’est éviter de payer pour ce qui ne vous incombe pas.
✅ Cet article a été rédigé pour MyJournal.fr afin d’éclairer les locataires sur leurs droits face à la régularisation des charges locatives.
