Loyers impayés : Depuis juillet 2025, les bailleurs peuvent saisir directement le salaire du locataire sans passer par un juge
« Marc-Antoine, propriétaire d’un petit T2 à Clermont-Ferrand, n’en revenait pas. Trois mois sans loyers, des relances ignorées, un courrier recommandé resté lettre morte… Devait-il encore attendre une audience judiciaire interminable ? C’est alors qu’il découvrit une nouvelle règle entrée en vigueur le 1er juillet 2025 : Et si un simple commissaire de justice pouvait désormais saisir le salaire de son locataire, sans même passer par un juge ? »
Quand les loyers ne tombent plus…
Il s’appelait Marc-Antoine, 53 ans, ancien prof de sciences physiques à la retraite anticipée, devenu petit bailleur par souci de complément de revenus. En 2022, il avait investi ses économies dans un appartement de 42 m², situé dans une rue calme du quartier Montferrand à Clermont-Ferrand. Un locataire s’y installa en 2023 : Un jeune intérimaire, poli, souriant, et sans antécédents. Mais dès le printemps 2025, les premières tensions émergèrent. Un mois de retard… puis deux… puis trois. Un classique.
Marc-Antoine, inquiet mais conciliant, tenta la diplomatie. Puis les lettres. Puis les menaces d’huissier. Rien n’y fit. Comme tant de petits propriétaires, il se retrouvait face à une impasse : faire appel à la justice… attendre des mois… payer des frais… tout cela pour une maigre chance de recouvrer une dette locative.
Mais un matin de juillet 2025, au détour d’un article publié dans Le Particulier, il découvrit ce qui allait bouleverser la vie de nombreux bailleurs : Une réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2025 autorise les commissaires de justice à saisir directement les salaires des locataires mauvais payeurs. Une révolution silencieuse.
Une réforme passée inaperçue… mais décisive
Issu de la loi du 22 décembre 2021, le décret n°2024-690 du 28 juin 2024 introduit un changement majeur dans la gestion des loyers impayés. Jusqu’à présent, même après avoir obtenu un titre exécutoire, un bailleur devait systématiquement repasser par un juge de l’exécution pour enclencher toute saisie, qu’elle soit sur salaire, compte bancaire ou prestations sociales.
Mais à compter du 1er juillet 2025, ce détour judiciaire n’est plus obligatoire. Le commissaire de justice devient l’unique interface entre le bailleur et la procédure d’exécution. Une simplification sans précédent, qui permet aux propriétaires d’agir plus vite, à moindres frais, et surtout, sans se heurter à la lenteur des tribunaux encombrés.
Concrètement, comment ça fonctionne ?
Tout commence par l’obtention d’un titre exécutoire, rendu après le 1er juillet 2025. Il peut s’agir d’un jugement, d’une injonction de payer ou d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire.
Une fois ce document entre les mains, le bailleur mandate un commissaire de justice, qui adresse au locataire un commandement de payer. Ce dernier a un mois pour régulariser sa situation, négocier ou contester.
Si, au bout de ce délai, aucun paiement ou accord n’a été trouvé, le commissaire enclenche une saisie sur salaire, auprès de l’employeur du locataire, ou, le cas échéant, sur ses revenus bancaires.
Et tout cela sans l’intervention d’un juge.
Des garde-fous pour éviter les abus
La réforme, bien que favorable aux propriétaires, ne s’est pas affranchie des règles de droit. Ainsi, certaines ressources ne peuvent pas être saisies, comme :
- Le RSA,
- L’AAH,
- Une partie du SMIC selon un barème légal de quotités saisissables,
- Ou encore certaines allocations familiales.
De plus, le locataire conserve des droits essentiels :
- Il peut contester la dette,
- Il bénéficie d’un délai de régularisation,
- Il peut demander un échelonnement des paiements,
- Et surtout, il peut contester les modalités de la saisie auprès du juge de l’exécution a posteriori.
Le registre national, nouveauté silencieuse
La réforme prévoit également la création d’un registre national des procédures de saisie, administré par la Chambre nationale des commissaires de justice. Objectif : Éviter les doublons, garantir la traçabilité des démarches, et protéger les deux parties.
Ainsi, chaque action engagée est enregistrée, traçable, consultable – un outil de modernisation longtemps attendu dans un secteur souvent jugé archaïque.
Une avancée pour les petits bailleurs
Dans les faits, cette réforme profite surtout aux petits propriétaires, ceux qui n’ont ni le temps ni les moyens de s’enliser dans des procédures judiciaires interminables. Grâce à elle, un loyer impayé peut être recouvré en moins de trois mois, contre parfois plus d’un an auparavant.
Elle agit comme un signal dissuasif pour les locataires de mauvaise foi, sans remettre en cause les protections légales pour ceux de bonne foi en difficulté temporaire.
Une réforme qui ne fait pas l’unanimité
Certains syndicats de locataires, comme la CNL ou le DAL, dénoncent une réforme déséquilibrée, qui favoriserait une justice expéditive au détriment du dialogue. Ils craignent un retour des expulsions facilitées, et des tensions accrues entre bailleurs et locataires.
Le gouvernement, lui, défend un texte équilibré, garantissant à la fois la rapidité d’exécution et la préservation des droits fondamentaux.
Marc-Antoine n’a plus attendu
Pour Marc-Antoine, la lecture de ce décret fut une libération. Son commissaire de justice lança la procédure le 4 juillet. Le 6 août, son ancien locataire recevait une mise en demeure. Le 8 septembre, la saisie sur salaire était effective. Et le 30 septembre, il touchait ses premiers remboursements.
Un soulagement. Une revanche. Et surtout, une démonstration que parfois, une ligne dans le Journal Officiel peut changer une vie.
Une nouvelle ère pour les relations bailleurs-locataires
La réforme de juillet 2025 redéfinit l’équilibre entre droit de propriété et droit au logement. En donnant aux bailleurs les moyens d’agir rapidement contre les impayés, elle entend redonner confiance aux investisseurs privés. Mais elle appelle aussi à une vigilance renforcée pour préserver les droits des plus fragiles.
Entre efficacité et équité, le défi est lancé.
