Taxe foncière lors de la vente d’un bien immobilier : Qui doit payer, le vendeur ou l’acquéreur ?

Sophie, qui envisage de vendre son appartement avant la fin de l’année, se demande si elle doit encore payer la taxe foncière qu’elle vient de recevoir. Elle a signé un compromis avec un acheteur, et la signature de l’acte authentique chez le notaire est prévue dans quelques semaines. « Si je ne suis plus propriétaire, pourquoi devrais-je régler cette taxe ? Ne devrais-je pas en être exemptée ? » s’interroge-t-elle. Pour Sophie, la question mérite clarification.

Vendre un bien immobilier peut s’accompagner de nombreuses questions, notamment sur les obligations fiscales qui en découlent. La taxe foncière, dont l’avis arrive généralement à la fin de l’été, est souvent une source de confusion, surtout lorsque la vente de votre appartement ou maison est en cours. Qui doit alors payer cette taxe si vous n’êtes plus propriétaire du bien au moment où elle devient exigible ? Est-il possible de partager cette charge avec l’acquéreur ? Cet article vous apporte les réponses essentielles, en prenant soin de décortiquer les subtilités du Code Général des Impôts et les pratiques courantes en matière de répartition des coûts lors d’une vente immobilière.

La règle de base : La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier

Selon l’article 1415 du Code Général des Impôts, la taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l’année en question. Cela signifie que, même si vous vendez votre maison ou votre appartement en cours d’année, vous restez légalement tenu de payer la totalité de la taxe foncière pour cette année-là.

Prenons un exemple concret. Vous recevez fin août 2024 votre avis de taxe foncière, qui vous demande de payer avant le 15 octobre, ou avant le 20 octobre si vous optez pour un paiement en ligne. Si vous signez l’acte authentique de vente de votre bien immobilier le 19 septembre 2024, vous restez légalement responsable de la totalité de la taxe foncière pour 2024. L’administration fiscale ne prend pas en compte la date de vente du bien, mais uniquement celle du 1er janvier pour déterminer le redevable.

Répartition possible entre le vendeur et l’acquéreur : Une entente privée

Cependant, bien que la loi vous impose de payer la taxe foncière en tant que propriétaire au 1er janvier, il est tout à fait possible de trouver un arrangement avec l’acquéreur de votre bien. Dans la pratique, il est courant que le vendeur et l’acheteur s’accordent pour partager le paiement de cette taxe « prorata temporis« , c’est-à-dire en fonction du temps où chacun a été propriétaire durant l’année.

Ainsi, vous, en tant que vendeur, pourriez vous mettre d’accord avec l’acheteur pour prendre à votre charge la part correspondant à la période du 1er janvier jusqu’au jour de la vente, et laisser à l’acheteur la charge de la taxe pour la période postérieure à la vente. Cela revient à diviser la taxe foncière de façon proportionnelle, selon le temps où chacun a occupé le bien.

Cet accord doit figurer dans le compromis de vente ou l’acte authentique de vente. Toutefois, il s’agit d’un accord purement privé. L’administration fiscale ne prendra en compte aucun accord et continuera de considérer le vendeur comme le seul redevable. En d’autres termes, le fisc s’adressera toujours à vous pour la totalité du montant de la taxe foncière.

Comment se fait le remboursement par l’acheteur ?

Si vous avez convenu d’une répartition prorata temporis de la taxe foncière avec l’acquéreur, la somme due par l’acheteur sera souvent déduite ou ajoutée au montant final de la transaction par le notaire lors de la signature de l’acte de vente. Le notaire s’assure alors que les comptes sont équilibrés entre les deux parties.

Dans le cas où vous vendez votre bien avant d’avoir reçu l’avis de taxe foncière, le notaire se base sur le montant de la taxe de l’année précédente pour calculer les sommes que vous et l’acheteur devrez respectivement payer. Ce calcul est définitif, même si la taxe foncière de l’année en cours est finalement plus élevée que celle de l’année précédente. Vous ne pourrez donc pas réclamer une différence à l’acheteur si la nouvelle taxe est plus salée.

Que se passe-t-il si la vente se fait après le 1er janvier, mais avant l’avis de taxe foncière ?

Il peut arriver que la vente de votre bien intervienne avant que vous ne receviez votre avis de taxe foncière, mais après le 1er janvier. Dans ce cas, comme mentionné plus haut, vous restez redevable de la totalité de la taxe pour l’année entière, mais un calcul « prorata temporis » est souvent effectué entre vous et l’acheteur. Le notaire basera ce calcul sur les informations de l’année précédente, en supposant que la nouvelle taxe sera proche de celle de l’année écoulée.

Si l’avis de taxe foncière 2024 montre une hausse significative par rapport à 2023, il ne vous sera pas possible de demander un remboursement supplémentaire à l’acheteur, car l’accord de répartition signé lors de la vente est considéré comme définitif.

Pourquoi cette règle fiscale est-elle ainsi appliquée ?

La taxe foncière est un impôt direct local dont le calcul repose sur la situation du propriétaire au 1er janvier de chaque année. Cette règle permet une simplification administrative pour les services fiscaux qui n’ont ainsi pas besoin de modifier le contribuable en cours d’année, même si un bien change de mains. Bien que cela puisse sembler désavantageux pour les vendeurs qui cèdent leur bien en début d’année, la répartition prorata temporis est une solution courante pour éviter des situations injustes.

Un accord privé indispensable pour une vente sereine

En résumé, si vous vendez votre bien immobilier en cours d’année, la taxe foncière reste intégralement à votre charge en vertu de la loi. Toutefois, il est possible de vous entendre avec l’acquéreur pour répartir cette charge de manière équitable, en fonction de la période de détention du bien par chacun. Cet accord privé, bien qu’indispensable pour une transaction sereine, n’est pas pris en compte par l’administration fiscale, qui vous considère comme l’unique redevable. Une bonne communication avec votre acheteur et un suivi attentif des calculs du notaire vous permettront de finaliser la vente dans les meilleures conditions, sans mauvaise surprise.

FAQ sur la taxe foncière lors d’une vente immobilière :

• Que se passe-t-il si je vends mon bien avant le 1er janvier ?
  Si la vente est finalisée avant le 1er janvier, la taxe foncière de l’année suivante sera due par le nouveau propriétaire.
• Puis-je inclure une clause spécifique sur la taxe foncière dans l’acte de vente ?
  Oui, il est recommandé d’inclure une clause de répartition prorata temporis dans l’acte de vente pour clarifier la répartition de la taxe foncière entre le vendeur et l’acquéreur.
• L’acquéreur est-il obligé d’accepter la répartition prorata temporis ?
  Non, la répartition prorata temporis n’est pas une obligation légale, mais une pratique courante. L’acquéreur doit être d’accord pour l’appliquer.

Ainsi, bien que la loi soit claire sur le fait que la taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, un arrangement privé est souvent la meilleure solution pour éviter une charge disproportionnée lors d’une vente en cours d’année.